第一个是政策与市场到底谁是最后的赢家，第二个市场化的表现，第三个房企的转型，还有房产的融资的模式，这四个方面。
供需关系决定市场走向
市场就是三件事组成的，供应、供求、配给效应。其根本原因是配给效应，真正决定市场的是供需关系，政策起到的作用是调节第三条就是配给效应，且是很小的范围内，控制不了市场的走向，仅仅是在市场的涨幅进行一些圆滑。如“国五条”的政策，到底“国五条”出来之后到底是市场硬还是政策硬?2010年4月17号调控政策到今年的调控下来之后市场开始回归了正常面。
就是说，在09年房价快速上升，出现泡沫，就是认为这个需求这个价格是真实的，但是事实上可能是是不真实的，因为是投机过度带来的，带来泡沫之后紧接着就会出现09年下半年和10年的时候市场参与者三方：政府、开发商和购房者都误判了这个价格是合理的，出现了第一个错误，因为09年房价的快速上升是供应量带来的，然后放开了土地指标，到10年底的时候发现调控错了，应该控制投资，差不多一年的时间在整个全国损失很大。
在2010年的全年全国卖出的土地相对于过去的四年时间卖的土地的总和，开始供不应求，在这个阶段出现了每一个城市都在卖地，一线城市是想卖地可是没地，出现了供应和需求的矛盾，上海每曷袅?000万平方米的房子只卖掉1600万平方米的土地，供应量在不断的减少，北京这个供需比例为0.7，过去卖掉的地除以卖掉的房子，这个时候人们普遍说供应量不足，随着两年的时间恢复这个市场健康了。
今年一线城市已经没办法控制了，因为是供需矛盾带来了，每年的需求量是刚性的。同策有一些数据来表明住宅的供求比，一线城市的供应是0.6，而销量是1在这种情况下出现了供求比，库存严重不足，在4.5-4.6之间这个情况下带来的市场不得不上涨。
杭州土地市场正常
存在房价上涨的空间
一般情况下市场有很多供比，就是年供应量和年需求量指数的平均值，第一个是土地储备和年消化量的关系，比如说这个土地储备的指数是除以年消化量，第二个是开工量指标，如果开工量指标是1.7，如果低于1.3这个市场在半年内可能会涨，如果超过3.4在半年可能会跌。有很多的指标性的东西能够说明某一个市场根本的供求关系，是影响这个市场的根本而不是政策。
杭州市场的数据，杭州过去几年的市场一直在供需关系上大概的指数可能1.2-1.3之间，杭州的土地供应因为我们看一个市场就是看市场的本质，杭州的供需矛盾是什么？杭州的供需矛盾在09年的时候杭州的市场矛盾比较大的是因为供应量太大，经过这几年的消化，今年卖了多少地除了年消化量，这个指数在1.5是健康的，所以今天来看杭州市场基本上在1.2-1.3的时候意味着杭州市场在未来一年半时间之内是稳重向上的，杭州整个市场的土地储备量大概在不到5，是非常健康的土地储备指标，所以接下来的杭州市场肯定是上涨的市场，整个浙江的市场有一个很大的特点，购房者对政策的判断特别的敏感，这个情况下可能市场变化的很快，如果未来杭州不去调整的话会有3-6个月快速上涨期，因为这个价格比别的市场来的高。一直以来供求比小于1.8，是指能够上市的开工量的数量，1.7是一个承重值，基本上低于1.8，这个情况下意味着未来一年半的上涨压力也在这个指标之内。
三线城市供地量出现泡沫
出现“死盘”
三线城市会出现什么情况？因为土地过于辽阔，很多的三线城市出现的问题在一年半的时候出现了过去八年的总和，一年卖掉一百万平方米的房子结果卖了八百万平方米的地，这个现象持续了两年，造成了根本的现象，09年投资过度带来了一个错误的判断。但是判断认为是对的，结果造成了政府卖了四千多万的平方米的土地，市场需求回归到了一两百万平方米，这个项目最终的结果是供应量泡沫，带来的结果是死盘，80%的项目是卖不掉了。
市场最终会让所有的指标回到合理化，而不是政策，这个多少？50几吧？我们省会城市面临什么情况？大概省会城市的情况是在供应量泡沫和价格泡沫都有一点，在过去三年基本上供应泡沫少了，价格泡沫也说了，而全国真正的城市化的核心区域，就是吸引人口最大的荷银区域，在过去十年中全世界的最大的人口迁移就发生在中国的二线城市，这是中国二线城市在快速发展中吸纳的人口比较大，消化量了前期的供应量泡沫，这个情况下二线城市基本上是正常的，在50-70之间的变化，每个城市差异很大。就是说市场的供需矛盾仍然是市场，这个是肯定的，市场最核心的因素不是政策。政策在中国这样一个特别严厉的市场的影响会更大，过去十年任何一个房产政策对市场的影响不会超过两年最短可能是两个月，但是本质的原因是市场。所以说我们作为中国在市场部的人员，我们越来越明白一件事，细致分析看透一个市场的本质，找到一个市场真正的市场规律，掌握清楚市场本身的变化才是真正看待房产的道路，而不是研究政策，我们没必要花太多的精力看政策。
房产市场分化加速
杭州房产税预计下半年实施
第二个话题就是市场化的分化的现象加速，过去的一年里面尤其经过调控，一些企业的市场份额快速的提高，100名、50名的门槛不断的提升，两极分化的情况越来越严重，是因为这次调控在过去两三年里面有些企业弯道超车距离拉的越来越厉害。大的公司越来越好，拿地拿的更多，作为中小型开发商就会发现未来在地产行业生存之路会越来越窄，拿地会越来越有问题，拿地价格越来越高，未来的两三年可能有机会，可能两三年之后可能会看不到目标。接下来有长效机制的出台，更核心的是把房产从一个投资价值改变成居住价值，加一部分的长效机制，这种情况下最终会转化为住有人造，有人住的房，可能是未来在住宅市场一个关键的点，就是要造有人住的房。
关于长效机制的话可能有更多的讨论，但是总的来讲房产税和一些房产增值税这两个税收作为长效机制的考虑，我相信房产税今年下半年可能会有两三个城市会试点，杭州在下半年的房产税是避免不了了，9-10月份的时候就是房产税杭州作为试点城市会推广，到底会出现结果？两个结果，一个是到底是推老放存量房，第二还是新房，这个最终没有解决，但是来讲归倾向于新房不是存量房，这个对杭州的市场影响会出现短期的影响，这个影响有多大？可能在未来的3-6个月会对整个浙江的市场客户心理上产品影响，总的来讲供需矛盾在，房产税短期的影响不会超过一年，是短期性的。
过去的时候我们看到整个行业的问题在哪里？经过几年之后行业越来越分化，我们面临着几个，一个利率下滑的很快，其实我们的杠杆越来越高，利润率下滑越来越快。10年拿的地12年开发就不一定赚钱，拿地的成本越来越高，因为拿地的金额越来越大，逼着企业越来越高的杠杆，这个时候负债率带来的风险很大，这个里面面临着很多的问题。品牌房企的集中度，前20年的时候是11.34%，到今天是17.31%。
未来的竞争就这个而言，还是两件事，第一是融资能力，第二是制造业的水平，就住宅而言。为什么会说制造业的能力，中国房地产开发到今天，我们有没有人说造房子有点像奔驰汽车那样的吗？没有。做到精细化管理吗？没有，就住宅而言目前的整个发展是对粗放的，也就是说从造房子而言还有很大的潜力，第二谁能够更快的学习，更快的提高。第二个是融资能力，拿地比如说在香港市场20年发债，一年利息2.1%，他拿到的市场给谁要钱，然后五年之后再开发能赚钱吗？没有资金成本，今天的融资规模越来越大，中海十年前在香港是3.8%，他从3.8%拿了两百亿的规模，成本3%，他拿地，他造房，他的成本太低了，所以未来的融资的规模多大，你的成本就低，同样的企业也反映了这一点。我们看龙湖是多少？5-6之间，佳兆业13.6%，意味着一个融资成本是三点几，一个是十三点几，一年下来光利息两者之间差20个亿的成本。如果不能通过各种方式获得更多更大的钱，所以从规模上是不现实的，所以竞争就体现在这。
拿地的表现因为过去的几年中观察了所有的上市公司拿地的每一块地的分析，都会发现三四线城市是一个风险点，重新回到一二线城市，大规模的房企开始推出四线，三线也不动新的项目了。
房产加速转型
养老地产兴起
市场的分化，一些房地产企业的转型成为主流或者是大主流。以住宅作为你的企业发展的主力而言可能需要两个，今天任何一个企业都可以很容易通过金融的手段快速的拿地，房地产最缺的是能力，在自己能力的基础上去和金融结合起来和资本结合起来，获得下一步发展的可能，这里面包括如何转型往哪个方向转，为什么转？因为单一的住宅的市场越来越被巨型企业所占用，很多企业不得不转型。第二对大型企业而言也要转型，所以这个都决定了企业的转型，进入新的领域，比如说养老地产、产业地产等等。
现在比较多的是产业地产、养老地产，还有旅游地产，当任何一件事开始具备了很好的能力之后资本会找到你，钱会找到你。养老地产是刚刚启动，养老设施的运营和运转，最终的是对你的使用者有一个非常深入的了解，第一个纬度是年龄和健康，第二个纬度是能够把钱收入，在这两个点你要服务哪些老人，你的服务是什么，最终找到养老地产的模式，会发现根本就不会做商业做写字楼，那个太不赚钱了，我做养老最赚钱，投资一个养老地产回报可能是20%，你做商业可能是7%已经不得了了，我们在上海的一个养老社区，今天来看的话做的不是那么的专业，也不是那么的出色，但是就因为他做到了很多项目找到他，他现在已经做品牌输出工作，这就是能力，能力是最关键的，因为在住宅市场能力很难被培养，在很多的领域内有很多的机会培养能力。
多个金融市场进入房产 玩转资金链成关键
今年最大的变化在浙江民营资本比较集中的地方，在过去的六个月内产生了更多的金融工具、金融手段，也就是说在金融市场变得越来越丰富的时候，其实越来越多的金融方式开始进入房地产领域，即使对于普通住宅项目而言市场不差钱，差的是能力，所以就房地产企业而言更多的是这个事情会越来越丰富，越来越多，包括我们自身也成立了房地产咨询服务，提供一些融资的服务和咨询的服务，整个市场会做的越来越灵活，但是核心取决于你的项目和能力，好了你会得到更多的机会，融资模式开始越来越成为房地产企业发展的竞争能力了，包括海外融资的结果，结构越来越多。我们分析了最近的这两年以来每一个有表现的有披露的上市公司的融资结构，这里因为可能涉及到的量比较多，以今天的模式来设计，整个的金融条件来看的话最终是一件事，第一关注能力和项目，第二关注金融市场的变化，能够帮助自己获得灵活的弹性的资金，这两个对企业的发展都是特别关注，需要培养的能力。
同策房产咨询股份有限公司