同策集团董事长孙益功： “内容”为不动产运营增加价值

4月25日，第二届GIFT长三角经济圈创新资本峰会在扬州隆重举行。GIFT长三角经济圈创新资本峰会由江苏高科技投资集团和毅达资本共同发起设立的高峰会议，同策集团董事长孙益功先生出席本次峰会，并围绕产业升级发表主题演讲。

△同策集团董事长孙益功先生出席本次峰会

△同策集团董事长 孙益功先生发表主题演讲

《不动产资产运营发展趋势探讨—新运营、新生态》

今天将PPT内容与业内同仁共享共同探讨

1、传统运营

一直以来，不动产、内容、运营三者之间有固有模式，不动产是内容的载体，同时也是运营的对象。运营商将对应的内容装入相应的载体，通过主动的品牌运营、推广的方式提高租金、减少空置率从而提高空间与资金的效率。

然而，固有模式存在一定的效用问题，单纯的空间使用需求对应着简单的运营模式，演化出单纯的租赁关系，而单纯的租赁关系仅能产生简单的价值。不动产租赁的价值评估体系建立在地段、面积、功能、产品等硬件标准上，而运营商的价值只有通过匹配效率和物管能力来衡量。

对于使用者来说，业主的收入来源于用户的成本，因此两者长久以来形成了相对固定却对立的关系。投资者对于不动产的额外投资间接影响着使用者的收入利润。因此，业主和使用者的收益是零和且低效。

2、新运营 新生态

原有的匹配模式不再适用：随着经济的发展，作为房地产服务商，我们发现不动产的运用、运营方式近年来发生了翻天覆地的变化，最直接的表现是原有的匹配模式不再适用。

究其根本，是经济的发展出现了新的变化。我们认为这是由于产业的发展引发了使用者对于空间需求的变化，空间作为生产要素的价值间接地发生了改变。以餐饮为例，原有最核心的地段、空间大小、就餐功能的重要程度都有所改变。

在旧有模式出现变化、在新科技以及互联网的发展推动下，空间运营商提出了新运营的方式——通过运营将空间提效赋能。

新生态的构成：新运营的加持彻底改变了固有的业主、使用者、运营商三方的逻辑关系。在内容与不动产建立联系的同时，新运营使得使用者、业主以及运营商三者间演化出了合作与共生的关系，形成了利益共同体，构成了新的生态。

△合作关系，围绕空间，双方或三方展开深入合作

△共生关系，以内容为核心，多方各自注入资源共生

2.1

案例 合作关系

杭州梦想小镇

合作是新运营带来的创新生态关系之一。在内容与不动产建立联系的同时，业主、运营商、使用者之间通过双边或多边合作的模式，形成利益共同体。

案例背景 - 杭州梦想小镇：2015年浙江省《政府工作报告》中提及“大力实施创新驱动发展战略”、“加快规划建设一批特色小镇”，承载 “用制度创新和科技创新确立浙江经济转型发展的新动力”的理念，梦想小镇孕育而生。

新运营的内容：梦想小镇作为一个创新创业平台，其运营以政府主导、市场化运作。运营商在角色定位上是沟通政府与创业者的桥梁，以园区运营为依托，连接不同角色并形成小镇完整的运营体系。

△园区运营服务提供方是政府委托管理的园区运营商，企业运营服务提供方来自政府招商引资来的孵化器企业

在运营的连接下，业主、运营商、使用者以梦想小镇园区为基础，各类型企业专注自己角色，做最擅长的业务，共同组建复杂的多边合作关系。

在合作关系形成的基础上，内容与不动产之间脱离了传统的租赁关系，在运营内容的延伸下，形成了新生态。在梦想小镇中，运营一方面提升了不动产的价值，另一方面促进了创业企业的快速发展。

△创业服务、物业维护、政策扶持属于新运营内容

成果：梦想小镇2015年3月28日完成先导区域建设正式开园，历经两年发展，已经取得一定成果并赢得全国乃至世界的广泛关注。到2017年底，梦想小镇入驻创业项目总数多达900个，成功孵化遥望网络、灵犀金融等一批优秀上市企业。

2.2

案例 共生关系

虹桥短视频中心

共生是新运营带来的另一创新生态关系。以内容为核心，各参与主体向其注入擅长资源，通过运营的深入整合，形成利益共同体。

案例背景 ：虹桥短视频中心是正在筹建中的长三角最大的短视频中心。其以短视频制作为核心，利用存量资产打造资源平台，接入社交网络、孵化器、摄影、工作室、广告公司以及网络红人等全产业链资源，打造充满创造力、活力的工作环境，打通固有空间和内容的边界，形成产业集群复合空间。

新运营内容：虹桥短视频中心的参与者存在典型的共生关系。运营商负责硬件打造，协调组织各方资源，主动进行物业、品牌管理，深度参与内容运营，在有效盘活存量资产的基础上，让参与者之间形成了新的共生关系。

在这种共生关系中，业主、运营商、使用者多方共同参与，资源交叉共享。通过运营商的连接，相互形成直接或间接的关系网，以获取流量为目的共同发力。

新生态的构成直接促成了多方目标的统一，共生关系取代了传统的零和关系。在虹桥短视频中心的运营模式中，短视频和网红带来的收益可以由多方共享。

△硬件打造、内容服务、物业、品牌管理等属于新运营内容

在新的生态中，参与者共生关系的形成彻底改变了生态圈内部的收益方式；各参与方以基地中心为载体，合力延伸了服务的内容和空间范围，获取空间外的多种收益。

△租金、广告收入、投资收益、服务费用、管理费用

3、

总结

共赢的价值体系

①

新运营提高空间的利用率以及资金的回报率

↓

②

新运营改变了固有的业主、使用者、运营商三方的逻辑关系，在内容与不动产建立联系的同时，三者间演化出了合作与共生的关系，从而催生出了新的生态

◎新运营延伸了服务的内容和空间范围

◎合作与共生代替了传统的租赁关系

◎从而彻底改变了生态圈内部的收益方式

↓

③

新的生态关系构建了新的价值体系——共赢的价值体系

在这种体系下，各种生产要素更加有序自由地流动，资源更加高效地配置。共赢，取代了零和，成为了新的发展趋势

◎空间上提高运营效率

— 运营商通过附加功能提升空间利用率增加业主的投资回报率

◎产业上降低综合成本

— 运营商寻找与不动产匹配程度高的产业为使用者降低成本

◎运营上改变盈利方式与收入组成

— 运营商围绕使用者上下游产业提供增值服务提高产业端的产出

— 改变不动产的传统盈利方式和收入